【专栏】“保交楼”之下：资金从哪儿来，压力从哪儿解？
夏心愉 · 零壹财经 2022-10-12 11:07:37 阅读：6374
作者：夏心愉 来源：零壹作者专栏
01
“保交楼”被视为经济工作中的“头等民生大事”，近两个半月前，中央政治局会议首提“保交楼”工作任务。顶层推动，多方跟进，郑州、贵阳、武汉、长沙、绍兴、宁波等各地也推出了相关举措。
但是“保交楼”之所以棘手，关键问题不是缺决心，而是缺资金。层层推动到最后落地，还是得回答出：钱从哪儿来？才能让烂尾楼得以盖下去，才能让购房者最终拿到产证，才能让办了按揭的贷款人不断贷？
那么，“保交楼”的资金缺口规模有多少？这是一个很难完全准确测算的动态命题，只能从不同的角度估算。比如，有券商研报从房地产行业资不抵债的缺口测算，房企资不抵债大约为6500亿，其中涉及“保交楼”缺口约3700亿；也有标普全球评级从“保证开发商出险之后预售住宅能够完工交付”来测算，全行业需要获得7000亿-8000亿的资金。
如果就事论事，只盯着烂尾项目看，我觉得小部分项目是有盘活希望的（足值或接近足值项目），但大部分项目在资金问题上都会是个“死结”。原因在于：要回款？销售停滞了没有回款了；要销售？项目都停止施工了；要施工？垫资的钱都付不上了，项目资金已经四处腾挪，没了；要重组并购？接盘侠不可能来做亏本生意当活雷锋啊，很多项目定价困难，更何况中间还有债权债务关系错综复杂，多角债务一大堆。
但是这件事情博弈之处又在于，就这样摆烂下去，对所有相关利益方，无论是房企、购房者、贷款银行（或涉开发贷、按揭、供应链融资、政信），乃至地方政府在内都是最不利的。注入资金盘活起来，反而各方损失都会变小，还能保下民生安宁、金融稳定。
于是解决问题的突破口就变成，不能只盯着项目找钱，需要外部资金和力量注入，盘活起来；也不止寻求市场化的化解和消纳，还可能需要地方政府组织协调，金融机构也需要在此时作为，以化解风险。
浙商证券此前曾有一篇研究提了一个可能的“破局之道”，根据项目资金缺口方向，可以考虑以下三种方案：
- 一是项目足值，那就寻求市场化化解；
- 二是项目虽然不足值，但潜在可回收按揭价值高于额外投入的，那就协调按揭银行介入（或地方政府介入）；
- 三是完全不足值的老大难项目，市场化也消化不掉，地方政府财力其实也有限，那就看看是否可以由当地政府出面组织协调，比如把足值的好项目和不足值的打打包，金融机构出资化解风险，最终超额亏损的，地方政府也承担一部分。
其实从大的生态循环而言，过去二十几年房企大发展时利于谁，现在谁就来救救局啊。比如金融机构赚了不少利润，但也承担起了社会责任，就挺好，对吧。
02
钱从哪儿来呢？据“愉见财经”观察，目前为止，有这么一些动向。
第一，有政策性银行专项借款，支持已售、逾期、难交付住宅项目建设交付。
专项借款的初期规模就达2000亿元，9月22日，国家开发银行已向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款，支持辽宁“保交楼”项目。
再追问一句，这个贷款不是送的，谁来承接以及怎么还呢？从沈阳这笔“保交楼”专项借款来看，据“券商中国”援引广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，承接主体是沈阳市地方国企或城投平台，这笔钱纳入地方债务统借统还，要确保这笔专项借款能够安全退出，并获得一定的收益。
所以这种情况下，专项借款进入的项目应该是资金能够平衡的优质项目。
第二，从郑州“保交楼”的“大干30天”行动样本来看，一些项目用的是申请专项借款+商业银行配比贷款+政府介入的方法。
在大力争取国家政策性银行专项借款方面，9月份，第一批专项借款50亿元已下达郑州。在协调商业银行贷款方面，据界面新闻报道，在有些项目案例中，商业银行需要按照一定的配比提供贷款，比如1：2的比例（即专项借款配1，商业银行配2）。
但话分两头说，银行不止有社会责任，人家也是商业机构，因此银行方面也会择优质项目而入，比如真到了放款环节，也是需要开发商提供抵押物的。
据我们了解，不少银行也都对“保交楼”有授信政策安排。另据财新最新报道也提及，已有几家国有大行传达通知，加大对房地产融资的支持力度，每家行年内要增加千亿融资“输血”房地产。当然，这里支持的覆盖面很广，放开发贷、加大居民个人按揭投放、或是投地产债都算。这里头风险最低的应该是按揭，估计银行们下一步又会大力推按揭了，按揭利率看来又要降了。
不过再怎么说，总也有一部分安排，是用于“保交楼”的。地方政府势必也会协调银行来共同推进的。
在河南样本中，中原银行就提供“保交楼”专项贷款授信额度50.1亿元，拨付平台公司32.6亿元，推动郑州银行专项借款配资已过会审批56.92亿元，投放18.42亿元。
此外，银行业的动作不止于对“保交楼”方面的授信安排。比如近期市场颇为关注的，建行宣布设立300亿“住房租赁基金”。虽说基金定位是推动改造租赁住房，增加市场化长租房和保障性租赁住房供给，但投向是收购房企存量资产来进行改造。
第三，是各地组织的类似于“地方稳保基金”的运作。比如在郑州“保交楼”措施中，当地的AMC河南资产和郑州地产宣布联合设立郑州市地产纾困基金，规模为100亿，纾困项目限定为未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目，明确了纾困项目的四种开发模式，即棚改统贷统还、收并购、破产重组和保租房模式。
这里额外补充，AMC也是“保交楼”行动中的重要力量和盘活资金来源。不止地方AMC，全国性的AMC，包括中国华融、中国长城资产、中国信达等，也与房企进行战略合作对接纾困项目并进行出资，化解方法包括存量债务重组、续建资金补足、引入品牌代建、项目封闭运作等。
第四，冤有头债有主的，房企也得再想办法挤出钱来。比如在郑州样本中，当地就对房企提出了“砸锅卖铁保交楼”的瘦身自救要求，房企得赶紧通过处置未开发土地、在建项目和资产、公司股权等方式，断臂也要筹出钱来。
数据显示，郑州房地产开发企业通过瘦身自筹资金125亿元，涉及78个项目。
另外也不能都等企业主动瘦身，郑州专项行动中，还包括公安司法系统介入。据悉，专项行动的30天内，郑州公安系统围绕非法集资、偷逃税款、挪用资金、骗贷等常见涉房领域犯罪开展调查取证，共约谈147家停工项目企业562家次，累计受理房地产领域违法犯罪案件50起，立案侦办31起，采取强制措施37人，限制出境人数250人，促成资金回拢85.06亿元；法院系统构建“一楼盘一法官”工作模式，主动对接各级专班，共解封相关项目37个，土地21宗，解封资金8.62亿元。
此外，在武汉、长沙、东莞等地，此前就出台了商品房预售资金监管新规，对商品房预售资金加强监督管理，确保预售资金用于商品房项目工程建设，所谓扎紧“篱笆墙”。
总的来说，“保交楼”依然会是接下去的重点工作，目前无论是住建部、央行、银保监，政策都清晰有力，各地政府也推出举措，包括“一楼一策”、“一对一”帮扶，商业银行积极配合，房企也筹措资金积极复工。
但依然需要面对的问题是，现有的各项举措，专项借款也好、专项基金也好、外部注资也好，多半是针对项目情况尚可、只是出现流动性困境的，对于那些严重资不抵债，情况不乐观的项目，还是很难有市场化机制解决问题。此外，国有房企或许尚能解围，但民营房企或仍面临较大不确定性。
通盘来看，真正解决问题，还是需要房地产行业恢复元气，正常发展。市场虽不能火热到炒房，但也不能冷清到躺平，总是两极分化。所以近期重振楼市的政策也比较密集，除了多地放开限购，还有居民换购住房可享个税退税优惠，还有云南普洱、河南洛阳、广西防城港、陕西汉中等多个城市启动“商转公”，减轻购房者的还贷压力。此外，银行的按揭贷款势必也会LPR减点得更实惠，放款流程更通畅的。
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